La location vente combine un contrat de bail avec une promesse unilatérale de vente et permet de faire l’acquisition de biens meubles (ex. électroménager ou véhicule) et immeubles (appartement ou maison).
Location vente : une propriété différée dans le temps
La location vente peut recouvrir 2 réalités différentes, selon que les redevances sont imputées ou non dans la vente.
La location assortie d’une promesse de vente
Dans ce cas, le locataire paie des loyers qui sont supérieurs aux loyers normaux, car ils contiennent une fraction du prix de vente. La promesse de vente est consentie à un prix plus faible, car les redevances couvrent en partie le montant de l’acquisition. Le solde à verser en fin de contrat est donc faible.
Si le locataire dispose de la possibilité de lever ou non l’option en fin de contrat, il est inévitablement conduit à le faire, puisqu’il a déjà payé l’essentiel du prix du bien sous forme de redevances.
En réalité, la vente est convenue dès le départ, la période de location permettant à l’acheteur d’échelonner le paiement du bien.
La location accompagnée d’une promesse de vente
Dans ce cas, le contrat inclut bien un bail pendant lequel le locataire verse des loyers normaux et une promesse de vente lui est consentie.
Le locataire reste donc libre en fin de contrat de lever ou non l’option, c’est-à-dire d’accepter ou non d’acheter le bien. Les 2 contrats sont juridiquement indépendants.
En cas de non levée d’option, le bailleur doit restituer le cas échéant la somme donnée en garantie, mais il peut exiger le paiement des frais de remise en état du bien.
Location vente : réglementation
La location vente est une opération de crédit.
En tant qu’opération de crédit, la location vente est soumise à 2 obligations réglementaires.
Taux effectif global (TEG)
Les opérations de location vente sont soumises au régime de l’usure, c’est-à-dire que les taux d’intérêt des contrats de location vente ne peuvent dépasser un taux effectif global (TEG) maximal.
Le TEG est destiné à représenter le coût réel d’un prêt. Il intègre donc un taux de base + l’ensemble des frais obligatoires liés au financement, c’est-à-dire :
- le taux d’intérêt du prêt ;
- les frais de dossier ;
- les primes d’assurance ;
- les frais de garantie.
Le taux d’usure est fixé chaque trimestre pour les différents types de prêts.
Voici quelques taux applicables au 1er octobre 2023.
| Nature du prêt | Taux maximum applicable |
|---|---|
| Prêt d’un montant inférieur ou égal à 3 000 € | 21,75 % |
| Prêt immobilier à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans | 5,55 % |
| Prêts d’un montant supérieur à 3 000 € et inférieur ou égal à 6 000 € | 12,17 % |
Prêt à la consommation
La location vente étant assimilée à une opération de crédit, elle est soumise au régime des prêts à la consommation. De plus, le contrat de location vente doit respecter un certain nombre d’obligations.
Tout d’abord, l’offre doit être adressée par écrit gratuitement par voie postale. De même, l’acceptation de l’offre doit obligatoirement se faire par voie postale, le cachet de La Poste faisant foi.
| Mentions obligatoires de l’offre de location vente |
|---|
| Identité et adresse du bailleur |
| Nature et objet du contrat |
Modalités du contrat :
|
| Conditions et coût de la non-résiliation de la vente |
En cas de défaillance du preneur, le bailleur est en droit d’exiger :
- le paiement des loyers échus et non réglés ;
- une indemnité.